八十年代中国城市化改革，制度化的松动和市场需求极度的饥渴叠加在一起，形成了中国房地产爆炸性的发展：
- 1980年中国只有1.8亿城市居民，人均住房面积只有5平米，而到了2020年是50平米
- 可以落户的制度
- 可以离土离乡的制度
- 土地承包释放农村劳动力的制度
- 城市有了土地批租，有了房地产商
- 老百姓有了自有产权的住房，以及按揭贷款
- 政府成立投融资平台，国家开设开发区，每个开发区都是经济发展的增长极，都是城市化运动的推动力
1990年，中国1年建造的房产面积是1000万平米，到了2017年，中国房产商建造的房产面积是17亿平米（17亿意味着全世界一半的建造面积来自中国），而2021年中国房产商新建房总量为16.5亿左右，大体来说在2017年就达到了顶点，后面三年并没有再涨
如今，中国房地产市场进入新阶段，关键的10个指标出现了拐点：
- 总人口减少，14亿人已经是人口的顶峰了
- 城镇化率已经达到了65%，再增长也就增加5、6个点
- 老龄化在加深，2020年60岁以上老年人比例已达到18.7%，预计2035年将达到30%以上，老龄人越多，需要的房子越少，反而死亡率在增加，就会退出更多房子来
- 到去年为止，中国房产商手中造好的一年以上没有卖掉的房子有6亿平米，而中国一年地产建设量也就17亿平米，这是一个较大的库存，此外中国老百姓中有20%的房子是用来投资的，既没有住也没有出租，当房价不涨了，这些库存都会导致新房的需求大幅萎缩
- 城市人均住房面积达到了50平米， 而全世界发达国家人均50平米就是天花板了
- 房产商建造的房产面积20年翻了四翻，而同时人均住房面积已经到顶，市场已经没有了需求
- 土地和房产的价格20年翻了四翻，在如此趋势下，所有房产商都囤地炒地，不怕库存，都拼命融资贷款
- 大规模的危旧房改造和旧城改造也没有了
- 城市的学校医院建设到头了
- 房产商负债率都到了90%的天花板，未来也不可能达到105%
现在房地产出现困境，并不是政府调控政策过头造成的，也不是房产商自作孽造成的，因为房产商在2005、2010年也都是高举债、高周转、炒地皮的行为方式，而当时房产龙头并没有出现集中破产的情况，而真正原因在于当时由于房地产市场和需求处在扩张的阶段，所以是可以循环的，而到了现在还按照这个逻辑则就玩不转了
今后5到10年，中国房产商运行方式会出现五大调整：
- 全世界的房产商，负债率没有超过50%的，而中国到90%则是因为过去地价房价市场需求量猛涨造成的，未来没有需求了，负债率必然会从90%下降
- 高价买地、大楼盘造房这种状态也会收敛，会根据市场实际需求进行结构性开发
- 此前房地产商疯狂跨界，但术业有专攻，未来跨界方面也会收敛
- 中国房地产公司独立法人有9万个，中国的开发商比全世界加起来的还多，今后房地产法人会不断注销、转行、主动关闭
- 房地产卖房不会是以前那种造100万卖100万的大周转，以后可能将50万商品房卖掉，另外50万是商业性的租赁房
未来房产市场会通过折旧产生的需求，形成一个可循环的状态，这时候房产的价格就是保值的
房地产是支柱产业，必须要稳住：
- 房地产是支柱产业，差不多占GDP的5%到10%
- 中国老百姓的财富60%是房产，房地产是民生产业，应该稳定
- 房地产是半金融企业，里面有大量的按揭贷款，如果崩盘对金融机构也是风险
- 房地产是龙头行业，关联着大量的供应链上的工业企业，带动几十个工业的销售产品、消费品
政府之所以采取限制措施，不是为了抑制房价，而是为了控制房地产的炒作，避免大起大落，追求稳定
当房地产商要崩盘的时候，它的资产不是房产商的，而是债权人的，也就是银行、按揭买房的百姓等，如果简单让房产商破产，就会造成社会震荡，因此需要采用重组的方式让他软着陆
- 房产商自救，自我重组，变卖其他资产以保全最重要的资产
- 优势的、没出问题的房产商去收购、兼并、重组出问题的房产商
- 国家队、国有资本运营公司拿出它的资金，入股那些优势房产商，成为战略投资者，去收购兼并破产的公司
- 地方政府按一定折扣回购以前批租给房地产商的地，回购的资金就用来还债，也是一种重组
- 地方政府回购一部分房产商库存的房屋，用作保障房或人才房
对于上述的这种资金，国家可以由专项债或专门的贷款，这种债务不放在三条红线内，作为阵痛转轨的一个重组手段，实现房地产平稳落地、软着陆